上海新房市场已经“卷”出全新高度。
近日，上海宝山南大板块新盘中环麓岛一期过会，进入蓄客高峰期，“超高得房率”成为卖点。根据市场传言，其得房率达90%多，甚至达到100%。
《国际金融报》记者据此走访，发现所谓的“超高得房率”主要是通过“三阳台”、飘窗等设计，大幅增加购房者实际使用面积。而由于得房率超出市场常规预期，中环麓岛深陷“偷面积”争议。
上海宝山南大板块新盘中环麓岛售楼处（左宇摄）
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“阳台半算钱，封好当卧室”
“100%有些夸张，但85%—90%的得房率肯定有。”
近日，记者实地探访中环麓岛，关于实际得房率，案场销售如此回应。“南大首个且最后一个三阳台项目”是项目的核心卖点，也是案场销售推介的重点，诸多利好由此展开。
所谓“三阳台”，通常指除客厅阳台外，两间卧室各带一个阳台，可改造为卧室延伸空间。以主力户型110㎡三房为例，销售明确表示，三个阳台总面积约15.2㎡，按“一半面积计价”规则销售，相当于额外赠送超7㎡使用空间。
这也是中环麓岛“偷面积”争议的重要因素。
根据上海9月出台的《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，新建住宅每户阳台水平投影面积不超过该户型建筑面积10%且不大于16平方米的部分，按其水平投影面积1/2计入容积率；户型建筑面积小于80平方米的，阳台面积上限为8平方米，进深不得大于1.8米。销售口中的110㎡户型15.2㎡阳台，占该户型总面积的13.8%，明显超出10%的比例限制。
对于设计是否符合上述规定，销售人员称前几批次楼盘申报时间在新政出台前，故可操作，后续批次将严格按照新规调整。
记者在查看样板间时发现，110㎡三房的北房间原始面积仅4㎡左右，基本无法单独作为卧室使用，中建东孚通过增设一个约4㎡的转角阳台，才扩容出满足“卧室”功能的空间。
中环麓岛样板间的北房间，近一半为阳台空间（孙婉秋摄）
“北阳台按阳台申报，实际按卧室打造，这部分约4㎡的阳台一半计价、一半赠送。”交谈中，销售人员直接亮明操作手法：签约时同步签改造协议，到时直接阳台封好，地暖、地板、吊顶全做好，交付时就是卧室的一部分。
但如此改造合规吗？
“已经与有关部门沟通过，属于竣备后改造，肯定没问题。要是不合规，售楼处开20多天、接待一千多组客户，早被要求整改了。”销售人员在反复强调的同时也坦言，当时有关部门对北阳台设计有点不乐意，有点“擦边”，因此南边两个阳台交付为半封闭状态，需购房者自行完成后续封闭，“不能（做得）太夸张”。
这种通过阳台扩容次卧面积的设计，同样存在于108㎡、133㎡这一批在售户型。
除了阳台，飘窗也成为“增面积”工具。样板间内，主卧、卫生间、厨房等区域遍布各种尺寸的飘窗，“有些看着是飘窗，其实能改造成储物柜等，不算建筑面积但能当实用空间用”。
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合规性模糊
上述种种，便是中环麓岛能做到85%—90%得房率的由来，这一操作并非个例。数据显示，截至2025年7月底，上海静安、长宁、浦东、宝山、松江和青浦等多个项目出现“三阳台”户型。
中环麓岛销售人员直言，市场竞争下“赠送面积”已成为吸引客户的重要手段，之前阳台赠送多在8㎡，现在通过设计优化能做到15㎡，“偷的（面积）更多”。
所谓“偷面积”，是房地产行业的通俗说法，指开发商通过钻建筑规划或面积计算规则的空子，在不增加或少量增加产权面积的前提下，为房屋增加额外的实际使用空间，让购房者感觉“买得划算”。
一位从事上海房产交易的业内人士告诉记者，过往楼盘常见的“偷面积”方式包括可砸飘窗、赠送电梯厅私人空间等，“现在很多新项目都在做类似创新设计，比如环形赠送空间、L型飘窗，算是行业常规操作了”。该人士指出，购房者对“偷面积”普遍持欢迎态度，“以前买100㎡房子，套内纯使用空间可能仅60㎡左右，通过‘偷面积’能增加到70、80㎡，相当于降低了实际购房成本”。
中环麓岛样板间内卫生间设计飘窗（左宇摄）
然而，这种看似双赢的局面背后，合规性风险始终存在。
该业内人士提到，“偷面积”是否违规需看具体设计是否符合规范，以及开发商是否存在引导改造行为，“比如飘窗分为可砸和不可砸，可砸的能直接转化为套内面积，但若砸掉后破坏承重墙或外立面，就可能涉及违建，过户时需恢复原状才能消除产调上的违规信息”。
也就是说，尽管中环麓岛销售人员信誓旦旦地表示“改造阳台没问题”，最终实际落地效果及后续影响，仍然充满了不确定性。
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80%去化目标压顶
大作“面积文章”的背后是开发商中建东孚的去化压力。
时间拨回至今年6月19日，彼时上海第五批集中土拍，中建八局地产平台中建东孚以81.95亿元的价格拿下宝山南大智慧城6宗核心地块，总建面约32万平方米。地块有着严苛的附带条件：包含一宗近250米“宝山第一高”超高地标商办塔楼地块，须100%自持商业、40%自持办公。
这也是中建东孚在上海开发体量最大、投资最多的项目，战略价值远超单一项目本身，中建东孚要将其打造成区域封面之作。
拿地后，公司快速推进开发筹备，于9月正式公布项目案名“中环麓岛”，并打出“超级地标”、“PARK-TOD”、“一体化开发”的高定位标签，更在一个月内连开两场发布会为宣传造势，足见重视。
回款诉求也很明显。从拿地到入市，中环麓岛的项目周期尚不到6个月。
销售人员告诉记者，住宅首期已经过会，预计将在10月30日取证，11月1日开启认筹，推出建面约108—133㎡3房，共计144套房源，首开均价66025元/平方米。
不过，现实的去化压力从入市前就已显现。
当前，上海新房市场早已告别“不愁卖”的阶段，新盘必须打出足够的噱头与热度才能吸引客源。以8月公示的35个新盘为例，其中仅2个新盘触发积分制；7月已认购的18个项目中，仅1个触发积分制，市场整体凉意明显。
而区域供应过剩进一步加剧了去化难度。据中环麓岛销售人员统计，目前南大板块大概有3000多套待售住宅，将分几年售卖。
“上面定下80%的去化目标，市场不好，只能靠价格和面积优势吸引客户。”销售在介绍时多次提及“去化压力”，并表示“周围有楼盘给出97折优惠，中环麓岛不得不跟进同等折扣，且意向强烈还可谈更多优惠”。
南大板块在售的中环置地中心·望雲，单价67477元（吴典摄）
价格上的让步同样直白。记者注意到，中环麓岛66025元/平方米的均价，已低于周边在售的中环置地中心·望雲（67477元/平方米）、中环铂樾（67396元/平方米），叠加97折折扣后单价可降至6.4万元左右，小户型价格更低。
另一个现实是，当大批开发商加码押注上海，尚未打出口碑的中建东孚想要分食市场份额变得更为困难，增长成了亟待解决的问题。
克而瑞数据显示，2023年其上海销售额为58.41亿元，2024年降至54.47亿元，连续两年位列上海房企第39位。到2025年1—9月，其仅实现销售额22.31亿元，排名跌至第42位，落后于中建玖合、中建壹品等中建系兄弟企业。
“弹药储备”也不充裕。2024年，中建东孚拿地权益金额29.8亿元，较2023年的48.05亿元缩水近四成。今年上半年，靠着这宗近82亿元的南大地块，中建东孚跻身上海拿地榜单的TOP 3。
此外，由于此前的项目表现不尽如人意，中建东孚今年9月加推的宝山中建山水雅境项目，164套房源仅收获个位数认购，销售冷淡。
因此，南大地块也成了中建东孚扭转颓势的“关键一注”，但最终能实现多少去化、贡献多少业绩，至今仍是未知数。
记者 左宇
编辑 吴典
